Immobilienfinanzierung verstehen: Zins, Tilgung und Annuität einfach erklärt

Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung finanzieren – wie geht das eigentlich? In diesem Beitrag lernst du die Grundlagen der Immobilienfinanzierung kennen. Wir erklären dir verständlich, was Begriffe wie Zins, Tilgung und Annuität bedeuten und wie ein Annuitätendarlehen funktioniert. Außerdem erfährst du, worauf du bei der Zinsbindung achten solltest, wie Tilgungssatz und Zinsniveau deine monatliche Rate beeinflussen und welche Strategien es zur Optimierung der Finanzierung gibt. Wir werfen auch einen Blick darauf, was bei steigenden Zinsen passiert, geben Rechenbeispiele und Faustregeln zur Orientierung – und als Bonus zeigen wir, wie Tools wie Immoklar dir helfen können, verschiedene Finanzierungsvarianten zu vergleichen.

Was sind Zins, Tilgung und Annuität?

Bevor wir ins Detail gehen, klären wir die drei wichtigsten Begriffe der Immobilienfinanzierung:

Zins: Der Zins (genauer: Sollzins oder Nominalzins) ist der Preis, den du der Bank für das geliehene Geld zahlst. Er wird in Prozent pro Jahr angegeben. Der Zins ist also der Kostenanteil deiner monatlichen Rate – quasi die Miete fürs geliehene Geld.
Tilgung: Die Tilgung ist die Rückzahlung des Darlehensbetrags. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt deine Restschuld bei der Bank. Anfangs vereinbarst du eine anfängliche Tilgungsrate (z.B. 2% pro Jahr der Kreditsumme). Die Tilgung ist der Teil deiner Rate, mit dem du dein Darlehen Schritt für Schritt zurückzahlst.
Annuität: Die Annuität bezeichnet die regelmäßige Kreditrate (meist monatlich), die aus Zins und Tilgung besteht. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt diese Rate über die vereinbarte Zeit konstant. Das heißt, du zahlst jeden Monat den gleichen Betrag an die Bank. Wie sich dieser Betrag zusammensetzt, ändert sich jedoch im Zeitverlauf: Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig; später genau umgekehrt.

Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist die gängigste Form der Bau- und Immobilienfinanzierung. Das Prinzip ist einfach: Du zahlst eine gleichbleibende Rate, bestehend aus Zinsen und Tilgung. Zu Beginn der Finanzierung ist deine Restschuld am höchsten, daher macht der Zinsanteil in der Rate den größten Teil aus. Mit jeder Rate tilgst du aber einen Teil der Schuld, wodurch die Restschuld geringer wird. Dadurch fallen in der nächsten Rate etwas weniger Zinsen an, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Im Klartext: Die Zinskosten sinken über die Jahre, während du immer mehr vom Kredit selbst zurückzahlst. Am Ende der Laufzeit ist der Kredit vollständig abbezahlt.

Anfängliche Tilgung: Bei Vertragsbeginn legst du die anfängliche Tilgungsrate fest, z.B. 2% pro Jahr. Üblich ist mindestens 1% Tilgung, oft aber mehr. In Zeiten sehr niedriger Zinsen raten Experten sogar zu mindestens 2% Anfangstilgung, damit die Kreditlaufzeit nicht unnötig lang wird. Eine höhere Tilgung bedeutet zwar eine höhere monatliche Rate, aber dafür bist du schneller schuldenfrei und sparst Zinskosten. (Details dazu später mehr.)

Tilgungsplan: Deine Bank stellt dir in der Regel einen Tilgungsplan zur Verfügung. Das ist eine tabellarische Übersicht aller zukünftigen Raten mit Aufschlüsselung, wie viel davon Zins und wie viel Tilgung ist. Anhand des Tilgungsplans kannst du genau verfolgen, wie sich deine Restschuld von Monat zu Monat oder Jahr zu Jahr reduziert und wann das Darlehen komplett getilgt wäre.

Zinsbindung: Wie lange den Zins festschreiben?

Bei Immobilienkrediten wird der Zinssatz meist nicht für die gesamte Laufzeit festgeschrieben, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum – die Zinsbindung (auch Sollzinsbindung genannt). Zinsbindung bedeutet, dass dein Zinssatz für eine vereinbarte Dauer unverändert bleibt, unabhängig von der Marktentwicklung. Üblich sind zum Beispiel 5, 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. In dieser Zeit hast du Planungssicherheit: Deine monatliche Rate bleibt gleich. Erst nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird der Zinssatz neu verhandelt – falls das Darlehen dann noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, brauchst du eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Zinsen.

Worauf solltest du achten? Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindung, desto höher oft der Zinssatz. Die Bank lässt sich eine lange Zinssicherheit mit einem Zinsaufschlag bezahlen. Umgekehrt bekommst du bei kurzer Zinsbindung meist etwas niedrigere Zinsen, trägst aber das Risiko späterer Zinserhöhungen. Eine lange Zinsbindung lohnt sich vor allem, wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist, du aber in Zukunft steigende Zinsen erwartest. Dann kannst du dir die günstigen Konditionen langfristig sichern. Befinden sich die Zinsen dagegen auf einem hohen Stand und man rechnet eher mit fallenden Zinsen, kann eine kürzere Bindung vorteilhaft sein, um später von niedrigeren Zinsen zu profitieren.

Beispiel: In den vergangenen Jahren waren 10 Jahre Bindung in Deutschland quasi Standard. Aber du kannst auch 15, 20 oder sogar 30 Jahre fest vereinbaren. Bedenke: Wenn du z.B. 15 Jahre fest wählst, jedoch nach 10 Jahren schuldenfrei wärst, zahlst du eventuell unnötig einen etwas höheren Zinssatz. Andersherum schützt dich eine lange Bindung davor, nach 10 Jahren plötzlich deutlich höhere Zinsen stemmen zu müssen. Finde also eine Balance, die zu deinem Finanzierungsplan passt.

Ein weiterer Tipp: Achte auf Sonderkündigungsrechte. In Deutschland etwa hast du gesetzlich das Recht, ein Darlehen mit länger als 10 Jahren Zinsbindung nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen (mit 6 Monaten Frist). Das gibt Flexibilität, falls du z.B. bei fallenden Zinsen umschulden möchtest. Solche Details variieren, aber wichtig ist: Lies das Kleingedruckte im Kreditvertrag zur Zinsbindung – es bestimmt, wie flexibel (oder unflexibel) du in den kommenden Jahren bist.

Tilgungssatz, Zinsniveau und die monatliche Rate

Die monatliche Rate deines Darlehens wird im Wesentlichen durch zwei Faktoren bestimmt: den Zinssatz und den Tilgungssatz (neben der Darlehenshöhe natürlich). Vereinfacht kann man sagen:

Höherer Zinssatz = höhere Rate. Steigen die Zinsen, wird deine Finanzierung teurer, weil der Zinsanteil deiner Rate größer wird.
Höherer Tilgungssatz = höhere Rate. Erhöhst du die anfängliche Tilgung, zahlst du mehr vom Kredit pro Monat zurück, was die Rate ebenfalls anhebt.

Beides beeinflusst deinen finanziellen Cashflow, also wie viel von deinem Einkommen für den Kredit draufgeht. Eine niedrige Rate schont deinen monatlichen Geldbeutel, bedeutet aber meist eine längere Kreditlaufzeit. Eine höhere Rate belastet dein monatliches Budget stärker, lässt dich aber schneller schuldenfrei werden und spart insgesamt Zinsen ein.

Wichtig: Finde eine Rate, die zu deinem Budget passt. Überschätze dich nicht – die Immobilienfinanzierung läuft viele Jahre. Als Faustformel empfehlen viele Experten, maximal etwa 35–40% deines verfügbaren Nettoeinkommens für Zins und Tilgung aufzuwenden. So stellst du sicher, dass du neben der Kreditrate noch genug Geld für Lebenshaltung, Rücklagen und Unvorhergesehenes übrig hast. Banken achten darauf ebenfalls; Raten oberhalb von ~40% deines Einkommens werden sie meist gar nicht genehmigen.

Zinsniveau beachten: Das aktuelle Zinsniveau spielt eine große Rolle bei der Planung. Bei niedrigen Zinsen solltest du möglichst einen höheren Tilgungssatz wählen. Warum? Wenn der Zins sehr niedrig ist und du auch nur minimal tilgst, dauert es extrem lange, bis der Kredit getilgt ist – die Laufzeit kann sich stark verlängern und du zahlst am Ende dennoch eine ordentliche Summe Zinsen über die vielen Jahre. Experten sprechen hier vom Tilgungsparadoxon: niedrige Zinsen verleiten zu geringer Tilgung, was aber kontraproduktiv ist. Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein. Umgekehrt, bei hohen Zinsen, könntest du theoretisch einen etwas geringeren Tilgungssatz wählen, damit die monatliche Rate nicht zu hoch wird – aber bedenke, dass du dann länger Zinsen zahlst. Hier ist oft ein Mittelweg sinnvoll.

Beispielrechnung zur Rate: Hast du etwa 200.000 € Darlehen und vereinbarst 3% Zins und 2% Tilgung, beträgt die anfängliche Jahresrate 5% der Darlehenssumme, also 10.000 € pro Jahr. Das sind ca. 833 € pro Monat. Wären es 4% Zins und 2% Tilgung (also 6% Gesamt), läge die Jahresrate bei 12.000 € (= 1.000 € pro Monat). Du siehst: Ein höherer Zinssatz wirkt sich direkt auf die Monatsrate aus. Schon 1 Prozentpunkt mehr Zins kann je nach Kredithöhe rund 100–150 € mehr im Monat bedeuten – bei großen Darlehenssummen sogar noch mehr. Daher sollte man steigende Zinsen stets im Blick haben (mehr dazu im nächsten Abschnitt).

Strategien zur Optimierung deiner Immobilienfinanzierung

Jede Finanzierungssituation ist etwas anders, aber es gibt ein paar bewährte Strategien, mit denen du deine Immobilienfinanzierung optimieren kannst. Hier einige Tipps:

Vergleiche Zinsen und Angebote: Hole mehrere Angebote von Banken oder Vermittlern ein, bevor du dich entscheidest. Schon kleine Zinsunterschiede sparen auf die Gesamtlaufzeit tausende Euro.
Mehr Eigenkapital einsetzen: Je mehr Eigenkapital (eigenes Erspartes) du einbringen kannst, desto kleiner der Kredit und desto besser oft die Konditionen. Banken belohnen eine niedrigere Kreditsumme relativ zum Immobilienwert meist mit einem günstigeren Zinssatz, weil ihr Risiko sinkt. Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.) solltest du aus eigener Tasche zahlen können, besser noch einen Teil des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital = weniger Schulden = weniger Zinsen.
Höheren Tilgungssatz wählen: Wenn es finanziell machbar ist, wähle eine höhere anfängliche Tilgung (z.B. 3% statt 2%). Du bist damit deutlich schneller schuldenfrei und reduzierst die Gesamtkosten. Einige Banken honorieren eine höhere Tilgung von über 2% sogar mit etwas besseren Zinssätzen. Wichtig ist, dass die Rate trotzdem bezahlbar bleibt – siehe 35-40%-vom-Einkommen-Regel oben.
Sondertilgungen nutzen: Achte darauf, dass dein Darlehen Sondertilgungen erlaubt – also außerplanmäßige Extra-Zahlungen. Üblich sind z.B. 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, die du ohne Gebühren zusätzlich tilgen darfst. Nutze Sondertilgungen, etwa wenn du Bonuszahlungen oder eine Gehaltserhöhung bekommst. Jeder Euro, den du früher zurückzahlst, spart zukünftige Zinsen. So kannst du die Laufzeit verkürzen, ohne die regelmäßige Rate erhöhen zu müssen.
Zinsbindung clever wählen: Überlege dir eine Zinsbindungsfrist, die zu deiner Erwartung und Planung passt. In Phasen niedriger Zinsen tendiere zu längerer Bindung, in Phasen hoher Zinsen eher zu kürzerer (wie oben erklärt). Denke auch an deine Lebensplanung: Wenn du z.B. absehen kannst, dass du in 7-8 Jahren verkaufen oder umschulden willst, musst du dich nicht 15 Jahre binden. Bist du hingegen sicher, das Haus langfristig zu halten, und möchtest maximale Planungssicherheit, sind 15 oder 20 Jahre Bindung erwägenswert – trotz Zinsaufschlag.

Steigende Zinsen: Was passiert mit deiner Finanzierung?

In den letzten Jahren haben viele erlebt, wie schnell sich der Markt ändern kann. 2022 zum Beispiel sind die Bauzinsen sprunghaft gestiegen – Zinsanstieg um über 2 Prozentpunkte innerhalb weniger Monate war keine Seltenheit. Was bedeutet so ein Anstieg für dich als Kreditnehmer?

Wenn du eine feste Zinsbindung hast, brauchst du während der laufenden Zinsbindung erstmal nicht zu zittern: Deine Rate bleibt unverändert, egal was der Markt macht. Allerdings kann ein bevorstehendes Ende der Zinsbindung in einem Hochzinsumfeld problematisch werden. Läuft dein Kredit z.B. nach 10 Jahren aus und das Zinsniveau ist viel höher als zu Beginn, wird die Anschlussfinanzierung voraussichtlich deutlich teurer. Deine Monatsrate könnte spürbar steigen – im schlimmsten Fall so stark, dass sie kaum noch ins Budget passt. Planungstipp: Kalkuliere vorsichtshalber mit einem gewissen Puffer. Wenn du dir z.B. 1,5% Zinsen locker leisten kannst, überlege, ob die Rate auch noch bei 3,5% tragbar wäre. So eine Zinsreserve schafft Sicherheit für die Zukunft.

Hast du einen variablen Zinssatz oder läuft eine kurze Bindung aus, wirken steigende Zinsen nahezu sofort: Deine Bank wird die Rate anpassen oder für die neue Periode einen höheren Zinssatz ansetzen. Das heißt, ein größerer Teil deiner Rate geht in Zinsen statt in Tilgung – du kommst langsamer voran. Oder, falls die Rate nicht automatisch erhöht wird, verlängert sich die Laufzeit entsprechend (häufig der Fall bei variabel verzinsten Krediten oder endfälligen Darlehen). In jedem Fall: Steigende Zinsen = höhere Finanzierungskosten.

Was tun bei steigenden Zinsen? Wenn das allgemeine Zinsniveau klettert, hast du ein paar Stellschrauben:

Schneller tilgen: Versuche, durch Sondertilgungen oder Erhöhung des Tilgungssatzes mehr Schulden abzubauen, solange du noch einen niedrigeren Zins zahlst. Jede Reduzierung der Restschuld mindert die absolute Zinslast zukünftiger Zinsperioden.
Umschulden bzw. Forward-Darlehen prüfen: Läuft deine Zinsbindung in absehbarer Zeit aus und Zinsen steigen schon, kannst du frühzeitig die Anschlussfinanzierung sichern. Ein sogenanntes Forward-Darlehen ermöglicht dir, den heutigen Zinssatz für einen Kredit abzuschließen, der erst in z.B. 12 oder 24 Monaten beginnt. So “frierst” du den aktuellen Zins ein, bevor er weiter steigt – gegen einen kleinen Zinsaufschlag. Das lohnt aber nur, wenn Experten wirklich von weiter steigenden Zinsen ausgehen, sonst zahlst du den Aufschlag umsonst.
Kosten senken / Budget anpassen: Steigen die Zinsen übermäßig, überdenke dein Budget. Vielleicht kannst du andere Ausgaben reduzieren, um die höhere Rate zu stemmen, oder du verlängerst die Gesamtlaufzeit (was aber wieder mehr Zinsen bedeutet). Im Zweifel sprich frühzeitig mit deiner Bank, falls sich Zahlungsschwierigkeiten abzeichnen – oft lassen sich Raten anpassen, bevor es kritisch wird.

Nicht zuletzt: Behalte den Markt im Blick. Nutze Zins-Charts und Prognosen (z.B. von Finanzportalen) als Orientierung, wohin die Reise geht. 2022 war ein Extremfall, als die durchschnittlichen 10-Jahres-Bauzinsen von ca. 1% im Januar auf rund 3,4% im Dezember stiegen. Solche Sprünge sind selten, doch die Zeiten ultraniedriger Zinsen sind vorbei. Stelle dich also darauf ein, dass Zinsen auch mal 4% oder 5% sein können und plane konservativ – dann bist du auf der sicheren Seite.

Rechenbeispiele und Faustregeln zur Orientierung

Zum Abschluss noch ein paar Faustregeln und einfache Rechenbeispiele, die dir ein Gefühl für Zins und Tilgung geben:

Zins + Tilgung = Jahresrate (in %) – Deine anfängliche Annuität in Prozent entspricht grob der Summe aus Sollzins und Tilgungssatz. Beispiel: 2% Zins und 3% Tilgung ergeben zusammen ~5% pro Jahr. Auf 200.000 € Kredit wären das 10.000 € jährlich bzw. ca. 833 € monatlich als Rate. Diese einfache Rechnung hilft dir abzuschätzen, wie hoch die Rate bei verschiedenen Zins/Tilgungs-Kombinationen ungefähr ausfällt.
1 % Zins ≈ 83 € pro Monat pro 100.000 € – Ein Prozentpunkt Zins kostet etwa 1% der Kreditsumme pro Jahr. Für 100.000 € Darlehen sind das 1.000 € im Jahr, also rund 83 € im Monat an reinen Zinskosten. Zwei Prozent Zins entsprechen ~166 € pro 100k und so weiter. Daran siehst du schnell, wie viel Zinskosten bei deiner Darlehenshöhe anfallen. (Tilgung kommt noch obendrauf.)
Jeder Prozentpunkt Tilgung ≈ 83 € pro 100.000 € – Genauso kannst du rechnen, was eine höhere Tilgung ausmacht. 1% von 100.000 € sind 1.000 € im Jahr, also etwa 83 € monatlich, die als Rückzahlung fließen. Erhöhst du z.B. von 2% auf 3% Tilgung, sind das zusätzliche ~83 € pro 100k Darlehen im Monat. Klingt machbar? Dann lohnt es sich meist, diese extra Tilgung einzuplanen, weil du damit viele Jahre Kreditlaufzeit einsparst.
Laufzeit grob einschätzen: Als grobe Richtschnur kannst du dir merken, in welcher Größenordnung die Kreditlaufzeit liegt. Verdoppelst du Zins und Tilgung zusammen, bist du ungefähr in der Hälfte der Zeit schuldenfrei. Beispiel: 3% Zins + 2% Tilgung = 5% p.a. -> ca. 30 Jahre Laufzeit. 3% Zins + 4% Tilgung = 7% p.a. -> grob 15–20 Jahre Laufzeit. Für genaue Werte schau in den Tilgungsplan, aber dieses Gefühl hilft bei der Planung.
Leistbarkeit prüfen: Rechne deine persönliche Leistbarkeitsgrenze durch: Wie oben erwähnt, nicht mehr als ~35% deines Nettoeinkommens für die Rate veranschlagen. Beispiel: Bei 3.000 € netto Haushaltseinkommen wären 35% ca. 1.050 € Monatsrate maximal. Daraus lässt sich rückwärts abschätzen, wie viel Kredit du dir ungefähr leisten kannst. (Online-Budgetrechner können das ebenfalls ermitteln.)

Natürlich sind das nur Faustwerte. Eine genaue Berechnung solltest du immer mit konkreten Zahlen durchführen – am besten mit einem Tilgungsrechner oder Finanzierungstool.

Finanzierungsvarianten vergleichen: Wie Tools wie Immoklar helfen

Gerade für Einsteiger kann es schwierig sein, die optimale Finanzierungsstruktur zu finden. Hier kommen Finanzierungsrechner und Vergleichs-Tools ins Spiel. Online-Tools wie Immoklar helfen dir dabei, verschiedene Finanzierungsvarianten schnell und übersichtlich zu vergleichen. Du kannst dort mit wenigen Eingaben (z.B. Darlehensbetrag, Zinssatz, Tilgungssatz, Zinsbindungsdauer) unterschiedliche Szenarien durchspielen.

Was bringen dir solche Tools? Du bekommst ein Gefühl dafür, an welchen Stellschrauben du drehen kannst. Zum Beispiel kannst du testen, wie sich eine längere Zinsbindung auf die Rate auswirkt, oder wie viel schneller du bei einer Tilgung von 3% statt 2% schuldenfrei wärst. Auch die Auswirkungen von Zinsänderungen lassen sich simulieren – etwa, was passiert, wenn der Zinssatz um 1 Prozentpunkt steigt oder sinkt. Ein Zinsrechner oder Tilgungsrechner zeigt dir sofort die veränderten Monatsraten, die Gesamtlaufzeit und die Zinskosten an. So siehst du schwarz auf weiß, welche Variante für dich finanziell am besten passt.

Wir hoffen, dass du nun die Basics von Zins, Tilgung und Annuität verstehst und weißt, wie ein Annuitätendarlehen aufgebaut ist. Mit dem erworbenen Wissen über Zinsbindung, Tilgungssatz und die vorgestellten Faustregeln bist du gut gerüstet, um deine erste Immobilienfinanzierung selbstbewusst anzugehen. Denke immer daran, im Zweifel einen unabhängigen Finanzberater hinzuzuziehen – und nutze die modernen Hilfsmittel wie Online-Rechner, um das für dich beste Finanzierungskonzept zu finden. Viel Erfolg bei deinem Immobilienvorhaben!