Kaufnebenkosten 2025: Immobilien in Deutschland, Österreich und der Schweiz

Kaufnebenkosten – also bekannt als Erwerbsnebenkosten – sind die zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Je nach Land und Region können diese Nebenkosten beträchtlich sein und etwa 5 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. In diesem Beitrag erfährst du, welche Kaufnebenkosten 2025 in Deutschland, Österreich und der Schweiz auf dich zukommen, wie hoch sie typischerweise sind und wer sie bezahlt. So kannst du Überraschungen vermeiden und dein Budget realistisch planen.

Kaufnebenkosten in Deutschland (2025)

In Deutschland sind die Kaufnebenkosten vergleichsweise hoch. Je nach Bundesland und Kaufkonstellation musst du rund 9 % bis 15 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Hier die wichtigsten Posten im Überblick:

Grunderwerbsteuer (Deutschland)

Beim Erwerb einer Immobilie fällt in Deutschland die Grunderwerbsteuer an. Grundsätzlich zahlt sie der Käufer, was im Kaufvertrag festgelegt wird. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt, und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

• Bundesweite Unterschiede: Bayern hat mit 3,5 % den niedrigsten Steuersatz (unverändert seit 1997), während viele andere Bundesländer deutlich mehr verlangen. So liegt der Satz in Berlin bei 6,0 %, in Hamburg bei 5,5 % und in Bundesländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein bei 6,5 % (dem aktuellen Höchstwert). Einige Länder haben zuletzt Änderungen vorgenommen – etwa hat Thüringen den Satz Anfang 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt.

• Freibeträge oder Ausnahmen: Momentan gibt es bundesweit keine generellen Freibeträge für Eigennutzer. Die vollen Steuern fallen also bereits ab dem ersten Euro Kaufpreis an. Allerdings diskutieren die Politiker immer wieder Entlastungen für Ersterwerber – z. B. durch Freibeträge pro Person. Vereinzelt gewähren Bundesländer eigene Hilfen (z. B. Zuschüsse für Familien in Hessen), doch eine allgemeine Steuerbefreiung gibt es (Stand 2025) nicht. Unter 2.500 € Kaufpreis fällt keine Grunderwerbsteuer an, was aber nur bei sehr geringwertigen Grundstücken relevant ist.

Notar- und Grundbuchkosten (Deutschland)

Notarkosten und Grundbuchkosten entstehen, weil in Deutschland jeder Immobilienkauf notariell beurkundet und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden muss. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt (Gebührenordnung) und richten sich nach dem Kaufpreis.

• Höhe: Als Faustformel kannst du mit insgesamt etwa 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch rechnen. Davon entfallen ca. 1,0 % auf die Notargebühren (Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Tätigkeiten) und 0,5 % auf die Gerichtskosten für den Grundbucheintrag. In Einzelfällen kann es geringfügig abweichen (z. B. je nach Aufwand etwas weniger oder mehr), aber ~1,5 % gilt als guter Richtwert.

• Wer zahlt? Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten in voller Höhe. Sie werden meist direkt vom Notar in Rechnung gestellt, nachdem der Kauf beurkundet wurde. Beachte, dass Banken diese Nebenkosten in der Regel nicht finanzieren – du musst sie also aus Eigenkapital bestreiten (ähnlich wie in der Schweiz üblich).

• Zusätzliche Eintragungen: Falls du den Kauf über ein Darlehen finanzierst, kommt noch die Eintragung einer Grundschuld hinzu. Dafür fallen erneut Notar- und Grundbuchgebühren an (ca. 0,2–0,5 % des Darlehensbetrags). Beispielsweise kostet die Grundschuldbestellung über 200.000 € etwa 0,2–0,3 % Gebühren. Auch diese Kosten musst du als Käufer tragen.

Maklerprovision (Deutschland)

Maklergebühren werden fällig, wenn ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt hat. Deutschland hat hier Ende 2020 neue Regeln eingeführt, um Käufer zu entlasten. Seitdem gilt: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens 50 % der Provision übernehmen. Der Käufer zahlt maximal die andere Hälfte. Einseitig die gesamte Courtage auf den Käufer abzuwälzen, ist nicht mehr erlaubt.

• Höhe der Maklercourtage: Die Gesamtprovision (für beide Seiten zusammen) liegt je nach Region meist zwischen 5 % und 7 % des Kaufpreises (inkl. MwSt). Üblich sind z. B. 7,14 % (das entspricht 6 % + 19 % MwSt) oder 5,95 % (5 % + MwSt) insgesamt. In Großstädten wie Hamburg, Berlin oder München waren früher 6–7 % üblich.

• Wer bezahlt was? Heute teilen sich Käufer und Verkäufer in den meisten Fällen die Provision je zur Hälfte. Konkret bedeutet das oft 3,57 % vom Kaufpreis für den Käufer und 3,57 % für den Verkäufer (bei 7,14 % Gesamtcourtage). Dieses Halbteilungsprinzip ist gesetzlich vorgeschrieben, sofern der Käufer ein Verbraucher ist. In einigen Bundesländern oder bei bestimmten Objekten übernehmen Verkäufer freiwillig auch den vollen Maklerbetrag – dann kaufst du provisionsfrei (häufiger bei Neubauprojekten). Standard ist aber die geteilte Courtage.

Weitere Nebenkosten (Deutschland)

Neben Steuern, Notar und Makler können beim Kauf in Deutschland noch kleinere Posten anfallen:

• Gebühren für Grundbucheinsicht, Auskünfte etc.: Oft bereits in den Notarkosten enthalten oder mit ein paar Dutzend Euro zu veranschlagen.
• Gebühren für Beglaubigungen: Falls z. B. Vollmachten oder andere Dokumente beglaubigt werden müssen, kommen geringe Kosten (oft unter 100 € pro Beglaubigung) hinzu.
• Umzug, Einrichtung, Versicherung: Streng genommen keine Kaufnebenkosten, aber plane auch Ausgaben für den Umzug, die Versicherungen (Hausversicherung) und ggf. Renovierung/Einrichtung mit ein. Diese fallen zwar erst nach dem Kauf an, sind für dich als neuen Eigentümer aber ebenfalls wichtig zu bedenken.

Deutschlandweit gilt: Kaufnebenkosten werden immer zusätzlich zum Kaufpreis fällig und sind vom Käufer meist aus eigenem Erspartem zu zahlen (da Banken meist nur den Kaufpreis finanzieren). Die Summe kann hier leicht fünfstellig werden, daher kalkuliere konservativ.

Kaufnebenkosten in Österreich (2025)

In Österreich liegen die Kaufnebenkosten insgesamt bei etwa 10 % des Kaufpreises – dieser Wert dient oft als Faustregel. Im Einzelfall kann es etwas mehr oder weniger sein (z. B. wenn kein Makler involviert ist oder spezielle Förderungen gelten). Hier die wichtigsten Kostenpunkte:

Grunderwerbsteuer (Österreich)

Auch in Österreich wird bei jedem Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer fällig. Sie beträgt einheitlich 3,5 % des Kaufpreises (bei entgeltlichen Käufen). Dieser Prozentsatz ist landesweit gleich – es gibt keine regional unterschiedlichen Steuersätze wie in Deutschland. In den meisten Fällen zahlt der Käufer die Steuer, was so im Kaufvertrag vereinbart wird.

• Ermäßigungen im Familienkreis: Erfolgt der Immobilienerwerb innerhalb der Familie (Schenkung oder Übertragung unter nahen Verwandten), gilt ein gestaffelter Tarifsatz: Auf die ersten 250.000 € nur 0,5 %, bis 400.000 € dann 2 %, und erst darüber 3,5 %. Diese Begünstigung greift aber nicht bei regulären Immobilienkäufen zwischen Fremden – dort sind immer 3,5 % vom Kaufpreis zu zahlen.

• Beispiel: Bei einem Haus für 300.000 € fallen also 10.500 € Grunderwerbsteuer an. Die Zahlung wird vom Finanzamt vorgeschrieben, nachdem der Notar den Kaufvertrag angezeigt hat. Ohne Zahlungsnachweis erfolgt keine Grundbucheintragung.

Grundbuch-Eintragungsgebühren (Österreich)

Damit du als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wirst, verlangt der Staat eine Eintragungsgebühr. Diese liegt normalerweise bei 1,1 % des Kaufpreises. Zusätzlich wird bei Finanzierung mittels Bankkredit eine Gebühr für die Eintragung des Pfandrechts (Hypothek) in Höhe von 1,2 % der Darlehenssumme fällig. Diese Gebühren sind wie eine Art “staatliche Verwaltungskosten” zu verstehen.

• Aktuelle Befreiung 2024–2026: Gute Nachrichten für Käufer: Seit April 2024 entfällt diese Grundbuch-Eintragungsgebühr und auch die Pfandrechtseintragungsgebühr vorübergehend für viele Privatkäufe. Im Rahmen eines Wohnbau-Förderpakets hat Österreich beschlossen, diese Gebühren für zwei Jahre (bis Mitte 2026) auszusetzen. Dies gilt für Kaufverträge ab 1.4.2024 und wenn der Antrag auf Grundbucheintragung zwischen 1.7.2024 und 1.7.2026 gestellt wird. Allerdings ist die Befreiung begrenzt auf einen Kaufpreis (bzw. Kreditbetrag) von 500.000 € – für den Teil über 500.000 € fällt die Gebühr normal an. Bei Luxusimmobilien über 2 Mio. € entfällt die Begünstigung gänzlich. Für viele durchschnittliche Käufer bedeutet das eine Ersparnis von bis zu 5.500 € (bei 500.000 € Kaufpreis wären 1,1 % = 5.500 €). Diese temporäre Entlastung solltest du nutzen, falls du in den Zeitraum fällst. Nach aktuellem Stand werden ab Juli 2026 die Gebühren wieder regulär erhoben.

• Hinweis: Die Befreiung greift nur, wenn du das Objekt als Hauptwohnsitz erwirbst (Nachweis durch Meldezettel). Sie soll besonders Ersterwerbern helfen. Kläre im Zweifel mit deinem Notar, ob du die Voraussetzungen erfüllst.

Notar- oder Rechtsanwaltskosten (Österreich)

In Österreich wird der Kaufvertrag für eine Immobilie in der Regel von einem Notar oder Rechtsanwalt erstellt und treuhändisch abgewickelt. Dafür fallen Vertragskosten an, die üblich bei rund 2 % bis 3 % des Kaufpreises liegen. Die genauen Gebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif (Notariatstarif bzw. Rechtsanwaltstarif) und dem Aufwand. Oft kann man aber auch ein Pauschalhonorar vereinbaren.

• Leistungen: Der Notar/Anwalt setzt den Kaufvertrag auf, berät bei rechtlichen Fragen, übernimmt die treuhändige Abwicklung (z. B. Kaufpreis über Anderkonto) und veranlasst die Grundbuchseintragung. Diese umfassende Dienstleistung gibt beiden Seiten Sicherheit, hat aber ihren Preis.

• Beglaubigungen: Im Zuge des Vertrags müssen Unterschriften beglaubigt werden (z. B. deine Unterschrift unter dem Grundbucheintragungs-Gesuch). Das kostet zusätzlich, hält sich aber im Rahmen – oft etwa €100–200 pro Unterschrift.

• Wer zahlt? Meist trägt der Käufer die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung, da er diese Leistung beauftragt. Mit dem Notar/Anwalt kann aber auch abweichend vereinbart werden, wie die Kosten auf Käufer und Verkäufer verteilt werden. In der Praxis übernehmen Verkäufer selten einen Teil, außer es wurde speziell so ausgehandelt.

Maklerprovision (Österreich)

Maklergebühren fallen an, wenn ein Immobilienmakler den Kauf vermittelt hat. In Österreich sind die Höchstprovisionen gesetzlich gedeckelt (Maklergesetz und -verordnung) – sie richten sich nach dem Kaufpreis:

• Höhe: Bei Kaufpreisen über ca. 48.000 € beträgt die Provision maximal 3 % des Kaufpreises (zuzüglich 20 % USt). Das ergibt also 3,6 % vom Kaufpreis als Brutto-Provision. Bei sehr niedrigen Kaufpreisen gibt es Sondergrenzen (z. B. max. 4 % unter ~36.000 €), aber für fast alle gängigen Immobilientransaktionen gilt die 3%-Regel.

• Wer zahlt? Anders als in Deutschland gibt es beim Immobilienkauf kein Bestellerprinzip – theoretisch könnte der Makler also von beiden Parteien eine Provision verlangen. Üblich ist es jedoch, dass Käufer und Verkäufer sich die Maklerprovision teilen. In vielen Fällen bezahlt jede Partei 3 % + 20 % USt, sodass der Makler insgesamt 6 % (+ USt) erhält. Es gibt aber auch Konstellationen, in denen nur eine Seite zahlt – z. B. nur der Käufer oder nur der Verkäufer übernimmt die gesamte Provision. Das hängt vom Maklervertrag ab: Hat der Makler nur vom Verkäufer einen Auftrag, kann er sich zwar auch vom Käufer eine Provision zusichern lassen, aber das muss im Vorfeld vereinbart werden. Viele Immobilieninserate weisen die „Käuferprovision“ aus (meist 3 % + USt), die du als Käufer zahlen musst, während der Verkäufer gegebenenfalls ebenfalls seine Seite zahlt. Tipp: Es lohnt sich, mit dem Makler oder Verkäufer zu verhandeln, ob eine Aufteilung möglich ist. Bei Neubauprojekten vom Bauträger fällt oft keine Käuferprovision an (weil der Bauträger den Vertrieb zahlt).

• Fälligkeit: Die Provision wird erst nach Vertragsabschluss fällig. Du bekommst vom Makler eine Rechnung, sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist. Diese Summe (z. B. 3,6 % vom Kaufpreis) solltest du in deiner Finanzierungsplanung als Eigenmittel einrechnen.

Weitere Nebenkosten (Österreich)

In Österreich sind neben den großen Brocken (Steuer, Gebühren, Makler, Vertrag) noch folgende Nebenkosten bzw. Punkte zu beachten:

• Eintragung einer Hypothek: Wie oben erwähnt, kostet die Pfandrechtseintragung normal 1,2 % der Kreditsumme. Im Befreiungszeitraum 2024–2026 wird diese Gebühr für viele Käufer entfallen – aber nur bis 500.000 € Darlehensbetrag. Wenn du also eine höhere Finanzierung brauchst oder die Voraussetzungen nicht erfüllst, plane diese Kosten mit ein (z. B. 2.400 € bei 200.000 € Kredit).

• Bankgebühren: Manche Banken verlangen eine Bearbeitungsgebühr für die Kreditvergabe (oft 1–3 % der Kreditsumme). Diese Kosten zählen streng genommen zur Finanzierung, nicht zum Kauf an sich – dennoch schlagen sie finanziell zu Buche. Achte bei Kreditangeboten auf die Zusatzkosten.

• Gutachterkosten: Selten, aber möglich – z. B. wenn du ein Wertgutachten erstellen lässt (Kostenpunkt etwa 500–800 €). Oft verlangt die Bank ein Schätzwertgutachten; bei Standardwohnungen ist das manchmal kostenlos, bei komplexen Objekten könnten Kosten entstehen.

• Übergabestrom/Zählerumschreibung: Die Kosten für die Vertragsumschreibung von Strom, Gas, Wasser usw. sind gering, aber existieren (oft als Teil der ersten Jahresabrechnung). Auch die Versicherung des Hauses muss vom Verkäufer auf dich umgestellt werden – kläre hier, ob Gebühren anfallen oder ob du eine neue Versicherung abschließt.

Insgesamt solltest du in Österreich mit Nebenkosten um 10 % des Kaufpreises kalkulieren. Durch die befristete Gebührenbefreiung 2024/25 könnten es derzeit auch etwas weniger sein. Prüfe unbedingt, ob du davon profitieren kannst – das spart tausende Euro.

Kaufnebenkosten in der Schweiz (2025)

In der Schweiz sind die Kaufnebenkosten im Schnitt etwas geringer als in Deutschland oder Österreich. Man rechnet grob mit bis zu 5 % des Kaufpreises, die als Nebenkosten anfallen, häufig sogar weniger. Allerdings hängt in der Schweiz viel vom jeweiligen Kanton ab, da Steuern und Gebühren kantonal geregelt sind. Hier die wichtigsten Kostenpunkte:

Handänderungssteuer (kantonale Grunderwerbsteuer)

Die Handänderungssteuer ist das Pendant zur Grunderwerbsteuer und kann – je nach Kanton – den größten Posten der Nebenkosten ausmachen. Nicht alle Kantone erheben diese Steuer: Einige verlangen **eine prozentuale Steuer (typisch 1–3 % vom Kaufpreis), andere nur eine fixe Gebühr, manche (wie z. B. der Kanton Schwyz) haben sie abgeschafft. Es gibt auch Kantone, die die Steuer als Gebühr gestalten – z.B. in Zug zahlt man stattdessen einen Stundensatz für den Grundbuchaufwand.

• Wer zahlt? In vielen Kantonen ist der Käufer steuerpflichtig. Üblich ist es, dass der Käufer die Handänderungssteuer übernimmt. Es gibt jedoch Ausnahmen: Manche Kantone schreiben vor, dass Käufer und Verkäufer je zur Hälfte diese Steuer tragen, oder sie regeln es individuell im Kaufvertrag. Daher immer im Vertrag festhalten, wer die Steuer zahlt. Tendenziell sollte man als Käufer vorsichtshalber davon ausgehen, die Handänderungssteuer zahlen zu müssen – es sei denn, lokal ist bekannt, dass der Verkäufer sie trägt.

• Höhe: Typische Sätze sind z. B. 1,5 % in Zürich, 2,2 % in Bern, 3 % in Basel-Stadt (Beispiele zur Veranschaulichung – genaue Werte können abweichen). In einigen Kantonen gibt es Staffelungen oder Freibeträge. Wichtig: In Kantonen ohne Handänderungssteuer fällt meist stattdessen eine Grundbuchgebühr an (siehe unten), aber diese ist meist niedriger als eine Steuer.

Notariatskosten (Schweiz)

In der Schweiz muss jeder Immobilienkauf öffentlich beurkundet werden, meist durch einen Notar. Die Notariatsgebühren sind kantonal unterschiedlich geregelt:

• Höhe: In Kantonen mit Amtsnotariat (staatliche Notare) sind die Gebühren festgelegt, in Kantonen mit freiberuflichen Notaren können sie variieren. Typischerweise liegen die Notarkosten bei unter 0,5 % des Kaufpreises. Beispiel: Im Kanton Zürich betragen die Notargebühren ca. 0,1 % des Kaufpreises, in Bern bei einem Objekt von 1 Mio. CHF etwa 0,35–0,56 %. Andere Kantone liegen dazwischen. Oft gibt es eine Deckelung: Sollte die berechnete Notargebühr unverhältnismäßig hoch sein, kann sie per Gesetz herabgesetzt werden (Schutz vor Überhöhung).

• Aufteilung: In vielen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Notarkosten je zur Hälfte. Es ist aber Verhandlungssache. Der Kanton kann auch vorschreiben, wie zu teilen ist. Meist wird im Kaufvertrag vereinbart, dass jede Partei 50 % übernimmt – so ist es gängige Praxis.

• Leistungen: Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und veranlasst anschließend die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Dafür koordiniert er auch die Zahlungsabwicklung (z. B. Überwachung der Kaufpreiszahlung oder Grundpfandbestellung).

Grundbuchgebühren (Schweiz)

Für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch erhebt das Grundbuchamt Gebühren. Diese Gebühren sind in der Regel relativ gering (im Promillebereich des Kaufpreises). Oft liegen sie unter 1 % des Kaufpreises – häufig deutlich darunter.

• Bemessung: Je nach Kanton können die Grundbuchgebühren nach Zeitaufwand oder nach Kaufsumme berechnet werden. In vielen Kantonen resultiert das in Beträgen von vielleicht 0,3 % oder 0,5 % des Kaufpreises, teils noch weniger. Manche Kantone (wie Zug) haben eine zeitabhängige Gebühr – z. B. 180 CHF/Stunde – was bei normalen Transaktionen ebenfalls in einem niedrigen Promillebereich des Kaufpreises endet.

• Aufteilung: Wie bei den Notarkosten ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer sich die Grundbuchgebühr teilen (je 50 %), sofern nichts anderes vereinbart ist. Einige Kantone schreiben die Teilung explizit vor, andere lassen freie Vereinbarung.

Maklerprovision (Schweiz)

Interessanterweise ist die Maklerprovision in der Schweiz meistens kein Thema für Käufer. Warum? Weil in der Schweiz das Bestellerprinzip gilt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Regel wird ein Makler vom Verkäufer engagiert, also zahlt auch der Verkäufer die Provision.

• Höhe: Die Provisionshöhe ist in der Schweiz frei verhandelbar, es gibt keine festen Prozentsätze im Gesetz. In der Praxis haben sich jedoch 2 % bis 3 % des Verkaufspreises als übliche Spanne etabliert. Je nach Objekt und Region kann es auch etwas darüber liegen (bei schwierigen Verkäufen oder sehr niedrigem Preis ggf. mehr Prozent). Für teurere Objekte sinkt der Prozentsatz manchmal leicht.

• Wer zahlt? Normalfall: Der Verkäufer zahlt 100 % der Maklercourtage. Als Käufer zahlst du keine Provision, sofern du nicht selbst einen Suchauftrag an einen Makler erteilt hast. Doppelmaklerei – also vom Käufer zusätzlich Geld zu verlangen – ist in der Schweiz unzulässig, außer bei reiner Nachweistätigkeit. Das heißt: Der Makler darf nicht doppelt kassieren. In der Praxis kommt es daher sehr selten vor, dass ein Käufer dem Makler etwas zahlen muss.

• Hinweis: Im Kaufpreis ist indirekt die Maklergebühr natürlich einkalkuliert (der Verkäufer will sie über den Verkaufspreis einspielen). Aber für deine Nebenkostenrechnung als Käufer kannst du 0 € Maklerkosten ansetzen – ein Vorteil des Schweizer Modells.

Weitere Nebenkosten (Schweiz)

Einige zusätzliche Punkte, die beim Immobilienkauf in der Schweiz auftreten können:

• Schuldbrief (Grundpfandrecht): Wenn du zur Finanzierung einen Hypothekarkredit aufnimmst, wird ein Schuldbrief im Grundbuch errichtet. Die Kosten dafür liegen meist bei 0,1 % bis 0,3 % der Hypothekarsumme. Dieser Betrag wird oft dem Käufer berechnet (denn es ist sein Kredit). Übernimmst du allerdings einen bereits bestehenden Schuldbrief vom Verkäufer, sparst du diese Kosten. Beispiel: Bei 500.000 CHF Hypothek können rund 500–1.500 CHF Gebühren für den Schuldbrief entstehen. Auch diese Gebühren sind meistens hälftig teilbar zwischen den Parteien, üblich ist aber, dass der Käufer sie trägt, da er das Interesse an der Hypothek hat.

• Gebühren für Bewilligungen: In seltenen Fällen müssen behördliche Bewilligungen eingeholt werden (z. B. falls ein Ausländer ohne Niederlassung in der Schweiz kauft – Lex Koller Bewilligung). Solche Verfahren können Gebühren verursachen. Für die meisten üblichen Käufe innerhalb der Schweiz sind jedoch keine besonderen Bewilligungsgebühren nötig.

• Laufende Kostenübernahme: Beim Eigentumswechsel werden oft anteilige Beträge für Grundsteuern, Versicherungen oder Nebenkosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (Stichtagregelung). Das bedeutet, du zahlst z. B. den Grundsteuerbetrag ab dem Tag der Übernahme anteilig. Diese Beträge sind aber keine zusätzlichen Kosten, sondern lediglich zeitanteilige Aufteilungen bereits bestehender jährlicher Kosten.

Insgesamt sind die Kaufnebenkosten in der Schweiz moderat. Rund 3–5 % vom Kaufpreis musst du als Käufer typischerweise an Eigenkapital für Steuern, Gebühren und Notar einplanen. Das nimmt sich im Vergleich zu Deutschland (~10–15 %) recht günstig aus. Beachte aber, dass z. B. in Zürich von diesen 5 % ein großer Teil auf die Handänderungssteuer (1,5 %) und Notar/Grundbuch (~0,5–1 %) entfällt, während in Schwyz fast gar keine Steuern anfallen. Es lohnt sich, die kantonalen Regelungen genau anzuschauen, wenn du grenznah suchst.

Unterschiede auf einen Blick: Deutschland vs. Österreich vs. Schweiz

Zum Abschluss fassen wir die wichtigsten Unterschiede der Kaufnebenkosten in D-A-CH zusammen:

• Grunderwerbsteuer: Deutschland hat mit 3,5–6,5 % vom Kaufpreis die höchste Steuerbelastung beim Immobilienkauf (je nach Bundesland). Österreich liegt fix bei 3,5 % und ist damit oft günstiger als deutsche Hochsteuer-Bundesländer. Die Schweiz hat keine einheitliche Steuer – viele Kantone liegen bei ~1–3 %, einige sind steuerfrei. Für Käufer heißt das: In Deutschland können allein die Steuern mehrere zehntausend Euro verschlingen, während in der Schweiz in manchen Regionen kaum Steuer anfällt. Österreich ist etwa im Mittelfeld, profitiert aber 2024/25 von einer temporären Entlastung bei den Grundbuchgebühren.

• Notar- und Grundbuchkosten: Diese sind in allen drei Ländern Pflicht. Deutschland und Schweiz liegen mit ~1,5 % bzw. <1 % relativ nah beeinander, Österreich ist mit ~2–3 % etwas teurer (weil dort der Vertragsanwalt mehr kostet). Allerdings entfallen in Österreich (zeitweise) die 1,1 % Grundbuchgebühr, was die Gesamtkosten näher an 1,5 % drückt. In der Schweiz sind Notar und Grundbuch zwar prozentual klein, aber oft hälftig zwischen Käufer/Verkäufer geteilt, was die Last pro Partei noch mildert.

• Maklerprovision: Hier gibt es klare Unterschiede: In Deutschland zahlt der Käufer max. ~3 % (hälftig), in Österreich oft bis zu 3 % (voll), in der Schweiz **0 % (meist Verkäufer zahlt alles)】. Für dich als Käufer heißt das: In der Schweiz hast du praktisch keine Maklerkosten, in Deutschland seit 2020 nur noch die halbe Provision (~3 % vom Preis), während du in Österreich oft mit 3,6 % vom Kaufpreis zusätzlich rechnen musst, sofern kein anderer Deal mit dem Makler getroffen wurde. Das schlägt erheblich zu Buche – z. B. bei 400.000 € wären das ~14.400 € in AT vs. ~7.200 € in DE vs. 0 € in CH (aus Käufersicht).

• Weitere Gebühren: Die Schweiz und Österreich kennen Gebühren für die Pfandrechtseintragung (Schuldbrief) von ~0,2–0,3 % – in Österreich derzeit ausgesetzt, in der Schweiz je nach Kanton üblich. Deutschland hat vergleichbare Kosten, aber sie tauchen in der Nebenkostenrechnung selten explizit auf (werden oft zu Notarkosten gerechnet). Insgesamt sind aber solche Posten eher klein im Vergleich zu Steuern und Makler.

• Summe der Nebenkosten: In Deutschland musst du als Käufer meist die höchste Nebenkostenquote einplanen (oft 10–15 % des Kaufpreises gesamt). In Österreich sind es rund 10 %, durch aktuelle Befreiungen möglicherweise etwas weniger. In der Schweiz kommst du mit ca. 5 % aus – dort teilen sich Käufer und Verkäufer viele Kosten, und die Maklergebühr trägt meist der Verkäufer. Dieser Unterschied macht den Immobilienkauf in der Schweiz für Einsteiger etwas zugänglicher, während gerade in Deutschland die Nebenkosten eine hohe Hürde darstellen können (man denke an junge Familien, die zusätzlich zum Eigenkapital für den Kaufpreis noch fünfstellige Beträge für Steuern & Co aufbringen müssen).

Fazit: Egal, wo du kaufst – informiere dich vorab gründlich über alle Kaufnebenkosten und kalkuliere sie in dein Budget ein. Die genannten Prozentsätze helfen dir, einen Anhaltspunkt zu haben. In Deutschland und Österreich solltest du mindestens 10 % on top des Kaufpreises zurückhalten (in Deutschland eher mehr, je nach Bundesland), in der Schweiz rund 5 %. Vergiss nicht, dass Banken diese Nebenkosten meist nicht finanzieren – du brauchst also genügend Eigenkapital.

Mit diesem Wissen bist du gut gerüstet, um die Immobilienkauf-Nebenkosten 2025 in D-A-CH einzuschätzen. Und keine Sorge: Du musst nicht alles selbst im Kopf ausrechnen. Es gibt digitale Helfer – zum Beispiel Tools wie immoklar.com, die automatisch alle Nebenkosten für dein Kaufvorhaben und die jeweilige Region berechnen. So behältst du den Überblick und kannst deinen Traum vom Eigenheim fundiert planen, ohne von unerwarteten Gebühren überrascht zu werden.