Mietrendite vs. Cashflow: Was bedeuten diese Kennzahlen für dein Immobilieninvestment?

Einführung

Du planst deine erste Immobilieninvestition und stöberst durch Exposés – überall fallen Begriffe wie Mietrendite und Cashflow. Doch was steckt genau dahinter? In diesem Beitrag erfährst du verständlich und fundiert, was die Mietrendite (brutto und netto) aussagt, wie du sie berechnen kannst und welche Werte im DACH-Raum als gut gelten. Ebenso erklären wir dir, was es mit dem Cashflow einer Immobilie (positiv, negativ, neutral) auf sich hat, wie er berechnet wird und warum er für Investoren so wichtig ist. Außerdem beleuchten wir, wie Mietrendite und Cashflow zusammenhängen, worin sie sich unterscheiden und welche typischen Fehler Einsteiger bei der Berechnung machen. Ein Beispiel (70 m² Wohnung) veranschaulicht die Konzepte, und wir zeigen auf, warum beide Kennzahlen entscheidend für eine fundierte Kaufentscheidung sind. Zum Schluss werfen wir noch einen Blick darauf, wie moderne Tools – etwa Immoklar – dir die Berechnung erleichtern können. Los geht’s!

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite (auch Rentabilität einer Vermietung) setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie. Sie zeigt dir also, wie „effizient“ dein investiertes Kapital durch Mieteinnahmen verzinst wird. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Varianten:

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung. Hierbei teilst du die Jahreskaltmiete (Miete ohne Nebenkosten) durch den Kaufpreis der Immobilie und multiplizierst das Ganze mit 100, um einen Prozentsatz zu erhalten. Formelhaft:

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 250.000 € und verlangst eine monatliche Kaltmiete von 900 €. Die Jahreskaltmiete beträgt 10.800 € (900 € × 12). Damit ergibt sich eine Bruttorendite von etwa 4,32 % (10.800 / 250.000 × 100).

Wichtig: Die Bruttomietrendite berücksichtigt keinerlei Kosten oder Steuern. Sie ist also nur ein erster, grober Indikator für die Rentabilität und sollte nicht allein für die Kaufentscheidung herangezogen werden. In der Praxis liefern Verkäufer oder Makler oft nur diese Zahl – meist mit sehr optimistischen Annahmen. Verlasse dich niemals blind auf die angegebene Bruttorendite, sondern rechne selbst nach.

Nettomietrendite berechnen (die „Nettorechnung“ der Wohnung)

Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite (manchmal auch Eigenkapitalrendite genannt, wenn sie auf das Eigenkapital bezogen wird – hier meinen wir aber die Nettorendite bezogen auf den Immobilienwert). Bei der Nettomietrendite ziehst du von der Jahreskaltmiete alle nicht umlagefähigen Kosten ab und berücksichtigst zusätzlich die Kaufnebenkosten. Die Formel lautet:

Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete – nicht umlagefähige Kosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100

Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen z. B. Instandhaltungsrücklagen, Kosten für Hausverwaltung, Versicherungen, laufende Reparaturen oder Leerstand. Kaufnebenkosten entstehen beim Erwerb (Grunderwerbsteuer, Notar, Maklercourtage etc.) und betragen im DACH-Raum je nach Region ca. 5–15 % des Kaufpreises.

Wenden wir die Nettorendite-Formel auf das obige Beispiel an: Zusätzlich zum Kaufpreis von 250.000 € hast du z. B. 37.500 € Kaufnebenkosten (15 %). Außerdem kalkulierst du pro Jahr etwa 2.800 € an nicht umlagefähigen Ausgaben (z. B. Instandhaltung, Verwaltung und Rücklagen). Die Nettomieteinnahmen sind dann 10.800 € – 2.800 € = 8.000 € pro Jahr. Geteilt durch die Gesamtinvestition von 287.500 € (250.000 + 37.500) ergibt sich eine Nettomietrendite von rund 2,78 %. Du siehst: Die Nettorendite fällt deutlich geringer aus als die Bruttorendite desselben Objekts. Diese Nettorechnung der Wohnung spiegelt die Realität besser wider.

Was ist nun ein „guter“ Wert? Als grobe Orientierung gilt: Eine Bruttomietrendite von etwa 5–6 % gilt im DACH-Raum als gut, da darunter die Rentabilität oft fraglich ist. Bei der Nettomietrendite sind etwa 3–4 % ein solider Richtwert. Höhere Renditen sind zwar möglich, gehen aber oft mit höheren Risiken einher (z. B. einfache Lage mit Leerstandsrisiko), während sehr niedrige Renditen häufig in Top-Lagen auftreten, wo das Ausfallrisiko geringer ist. Beachte jedoch, dass diese Richtwerte von Standort, Immobilienart und Marktlage abhängen – eine durchschnittliche Rendite beim Immobilieninvestment in München wird anders ausfallen als in einer Kleinstadt. Wichtig ist, dass Mietrendite berechnen für dich zur Routine wird: Prüfe jedes Objekt mit realistischen Zahlen (Miete und Kosten) selbst, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Was bedeutet Cashflow bei Immobilien?

Neben der Rendite spielt der Cashflow einer Immobilie eine entscheidende Rolle – vor allem für deine finanzielle Liquidität und monatliche Belastung. Der Cashflow gibt an, wie viel Geld dir aus der Immobilie monatlich oder jährlich übrig bleibt (oder draufgezahlt werden muss), nachdem alle Kosten beglichen sind. Einfach gesagt: Einnahmen minus Ausgaben = Cashflow.

Zur Berechnung des Cashflow (Immobilie) betrachtest du alle regelmäßigen Einnahmen aus dem Objekt (primär die Miete) und ziehst davon alle laufenden Ausgaben ab, die mit dem Eigentum zusammenhängen. Dazu gehören zum Beispiel:

Finanzierungskosten: Zinsen und Tilgung deiner Immobilienfinanzierung (falls du einen Kredit aufgenommen hast).
Betriebskosten (soweit sie nicht vom Mieter getragen werden): z. B. nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Versicherungen, Grundsteuer.
Verwaltungskosten: falls du einen Verwalter beauftragst oder andere Verwaltungsausgaben hast.
Steuern: etwa die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, sofern nach Ausgaben noch ein Gewinn bleibt.

Die Rechnung kannst du monatlich oder jährlich aufstellen. Oft betrachtet man den monatlichen Cashflow, da er zeigt, ob du monatlich draufzahlst oder Geld übrig hast.

Positiver, neutraler oder negativer Cashflow: Dein Cashflow kann drei Zustände annehmen:

Positiver Cashflow – Deine Einnahmen übersteigen alle Ausgaben. Es bleibt also ein Überschuss übrig (ein Mittelzufluss). Beispiel: Du nimmst im Monat 1.000 € Miete ein und alle Kosten (Kreditrate, Rücklagen, etc.) summieren sich auf 900 €. Ergebnis: +100 € Cashflow.
Neutraler Cashflow – Deine Einnahmen entsprechen genau den Ausgaben. Du stehst also plus/minus null da. Beispiel: 1.000 € Einnahmen und 1.000 € Ausgaben => 0 € Cashflow (kostendeckend, aber kein Überschuss).
Negativer Cashflow – Die Ausgaben sind höher als die Einnahmen. Du musst Geld zuschießen (Mittelabfluss). Beispiel: 1.000 € Einnahmen stehen 1.100 € Ausgaben gegenüber => –100 € Cashflow.

Gerade für Einsteiger ist es wichtig zu verstehen: Ein negativer Cashflow ist nicht zwangsläufig „verboten“ – viele Immobilieninvestoren nehmen anfänglich einen kleinen negativen Cashflow in Kauf, etwa weil sie auf künftige Wertsteigerungen oder Mieterhöhungen setzen. Allerdings musst du einen negativen Cashflow jeden Monat aus eigener Tasche ausgleichen können. Positiver Cashflow verschafft dir hingegen sofort finanzielle Luft: Du hast einen Puffer und die Immobilie trägt sich selbst und wirft sogar etwas Gewinn ab. Das ist natürlich ideal, vor allem wenn du ein Portfolio aufbauen möchtest, da positiver Cashflow deine Bonität verbessert und dir Spielraum für weitere Investments gibt.

Wie berechnet man den Immobilien-Cashflow konkret?

Stelle dir folgende Frage: “Welche Summe bleibt mir nach Abzug aller Kosten von der Miete übrig?” – Genau das ist dein Cashflow. Die Formel hierfür ist simpel: Cashflow = Einnahmen – Ausgaben.

Einnahmen: In der Regel ist das die Kaltmiete (ohne Nebenkosten), ggf. plus andere Erträge (z. B. Miete für Stellplatz).
Ausgaben: Hier zählst du alle oben genannten Kosten zusammen – Finanzierung (Zins und Tilgung), nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung, etc. (Tipp: Kalkuliere auch einen Posten für eventuellen Leerstand, z. B. 1 Monatsmiete pro Jahr als Reserve.)

Rechenbeispiel: Die monatliche Kaltmiete deiner Wohnung beträgt 1.000 €. Davon zahlst du monatlich 600 € Kreditrate (z. B. Zins+Tilgung), 150 € Hausgeld nicht umlagefähig (Instandhaltung, Rücklage, etc.), 50 € Verwaltung und 50 € Versicherungen/Grundsteuer. Insgesamt hast du also 850 € Ausgaben. Dein monatlicher Cashflow liegt bei +150 € (1.000 – 850). Wären die Ausgaben im Beispiel stattdessen 1.050 €, hättest du –50 € monatlichen Cashflow und müsstest Geld zuschießen.

👉 Hinweis: Oft unterscheidet man noch Cashflow vor Steuern und nach Steuern. Im obigen Beispiel haben wir die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen nicht berücksichtigt. Je nach Abschreibungen und Finanzierung kann der steuerliche Effekt variieren. Für die meisten privaten Vermieter im DACH-Raum ist es sinnvoll, zunächst den Cashflow vor Steuern zu betrachten. Wenn dieser positiv ist, sollte man prüfen, ob nach Steuerlast immer noch ein Plus bleibt. Im Zweifel ziehe hier einen Steuerberater hinzu oder nutze Tools, die die Steuer mit einbeziehen.

Unterschied und Zusammenhang zwischen Mietrendite und Cashflow

Mietrendite und Cashflow sind zwei verschiedene Kennzahlen, doch hängen sie in gewisser Weise zusammen. Viele Einsteiger werfen beide Begriffe durcheinander – dabei ist der Unterschied relativ einfach:

Die Mietrendite (brutto oder netto) ist eine prozentuale Verhältniszahl. Sie sagt dir, wie hoch deine jährlichen Mieteinnahmen im Vergleich zum investierten Kapital sind. Die Rendite ist also eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Objekts. Sie hilft vor allem beim Vergleich verschiedener Immobilien oder als erster Realitäts-Check: Stehen Kaufpreis und Miete in einem sinnvollen Verhältnis? Allerdings berücksichtigt sie keine Finanzierungskosten und je nach Brutto/Netto auch nicht alle laufenden Kosten. Zudem ist die Mietrendite eine theoretische Größe, die von Annahmen (z. B. dauerhafte Vollvermietung) ausgeht.
Der Cashflow ist ein absoluter Betrag (in Euro), der deine tatsächliche Liquidität aus dem Investment widerspiegelt. Er zeigt, ob du monatlich Geld aus der Immobilie erhältst oder zuschießen musst. Der Cashflow hängt stark von deiner Finanzierung und Kostenstruktur ab – zwei Investoren können mit derselben Immobilie unterschiedliche Cashflows haben, wenn z. B. einer mehr Eigenkapital eingebracht hat (geringere Kreditrate) als der andere. Cashflow ist eine konkrete, laufende Rechnung und entscheidet mit darüber, ob du dir die Immobilie im Alltag leisten kannst.

Zusammenhang: In vielen Fällen (besonders in hochpreisigen Städten) gilt: Eine gute Mietrendite begünstigt einen positiven Cashflow, denn je höher die Miete relativ zum Kaufpreis, desto mehr bleibt tendenziell nach Kosten übrig. Doch das ist kein Automatismus. Eine Immobilie kann auf dem Papier eine tolle Bruttorendite haben, aber wenn zum Beispiel Leerstand eintritt oder unerwartete Kosten auftreten, rutscht dein Cashflow schnell ins Negative – und die schöne Rendite ist Makulatur.

Umgekehrt könntest du eine Immobilie mit eher durchschnittlicher Rendite erwerben, die du aber nach ein paar Jahren mit Gewinn verkaufst – in dem Fall wäre deine Gesamtrendite (inkl. Wertsteigerung) hervorragend, selbst wenn der laufende Cashflow gering oder zeitweise negativ war. Ein extremes Beispiel dafür ist der Fix & Flip-Ansatz: Du kaufst, renovierst und verkaufst zügig wieder. Während der kurzen Haltedauer hast du praktisch nur Ausgaben (negativer Cashflow), aber beim Verkauf erzielst du einen hohen Gewinn – die Rendite des Investments ist top.

Fazit dieses Vergleichs: Die Mietrendite zeigt dir die theoretische Ertragskraft einer Immobilie, der Cashflow zeigt dir die praktische finanzielle Auswirkung auf dein Konto. Beide Kennzahlen sind unabhängig voneinander – du solltest also immer beide betrachten. Eine hohe Rendite klingt verlockend, sollte aber nicht das einzige Entscheidungskriterium sein. Ebenso ist ein positiver Cashflow großartig, aber achte darauf, dass die Immobilie langfristig auch wertstabil ist und eine ordentliche Rendite abwirft. Für eine fundierte Kaufentscheidung gilt es, einen guten Mittelweg zu finden: Die Immobilie sollte eine ausreichend hohe Rendite haben und einen tragfähigen (möglichst neutralen bis positiven) Cashflow erzielen, damit du finanziell und strategisch davon profitierst.

Typische Fehler von Einsteigern bei Mietrendite und Cashflow

Bei den ersten Berechnungen unterlaufen Neulingen häufig Fehler. Hier sind einige typische Stolperfallen, die du vermeiden solltest:

Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln: Der häufigste Fehler ist, nur auf die Bruttomietrendite zu schauen. Verkäufer werben gerne mit einer hohen Bruttozahl, in der aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten eingerechnet sind. Wenn du dann alle Ausgaben berücksichtigst, liegt die Nettorendite viel niedriger – und manchmal stellt sich heraus, dass das Objekt gar nicht mehr so attraktiv ist. Merke: Immer selbst die Nettorechnung der Wohnung machen (Miete minus Kosten, geteilt durch Gesamtinvestition)!
Kaufnebenkosten vergessen: Einsteiger kalkulieren oft nur mit dem reinen Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren etc. (die je nach Region 5–15 % ausmachen) kommen obendrauf. Diese Nebenkosten drücken deine Rendite spürbar und müssen in die Berechnung einfließen – sonst überschätzt du die Rentabilität.
Laufende Kosten unterschätzen: Immobilieneigentum bringt regelmäßig Ausgaben mit sich: Instandhaltung (Reparaturen, Renovierungen), ein Abschlag für zukünftige größere Sanierungen (Instandhaltungsrücklage), eventuelle Mietausfallwagnisse (Leerstand), Hausverwaltung, Versicherung, Grundsteuer… Viele Anfänger rechnen entweder mit zu niedrigen Werten oder vergessen Posten komplett. Die Folge: Der tatsächliche Cashflow fällt schlechter aus als geplant. Informiere dich über realistische Kostensätze (z. B. 10–15 % der Miete für Instandhaltung bei Wohnungen) und rechne lieber etwas pessimistisch.
Zu optimistische Mietannahmen: Ebenso problematisch ist es, die zukünftig erzielbare Miete zu hoch anzusetzen. Recherchiere den Mietspiegel und vergleichbare Angebote in der Lage. Wenn der Verkäufer von 900 € Kaltmiete ausgeht, der Markt aber realistisch nur 800 € hergibt, schrumpfen Rendite und Cashflow direkt zusammen. Kalkuliere mit vorsichtigen Annahmen – alles andere ist Bonus.
Finanzierung und Tilgung falsch einkalkuliert: Beim Cashflow solltest du die volle Kreditrate (Zins + Tilgung) als Ausgabe ansetzen, denn sie belastet ja monatlich dein Konto. Ein häufiger Denkfehler: „Die Tilgung spare ich mir ja an, das ist doch kein richtiger 'Verlust'.“ Zwar baut die Tilgung Eigenkapital auf, aber Liquidität fließt dennoch ab. Für den Cashflow ist also die gesamte Annuität relevant. Manche rechnen fälschlich nur die Zinsen als „Kosten“ – das kann deine Kalkulation schönfärben. Bedenke auch, dass anfangs hohe Tilgungen den Cashflow stark reduzieren. Du kannst ggf. mit einer geringeren anfänglichen Tilgung (z. B. 2 % statt 4 %) den Cashflow entlasten – aber dann dauert der Schuldenabbau länger. Hier musst du deinen persönlichen Strategie-Mix finden.
Steuern außer Acht lassen: Wenn nach allen Kosten noch ein Überschuss bleibt, musst du darauf Einkommensteuer zahlen. Viele Einsteiger beachten die Steuerwirkung nicht. Zwar lässt sich durch Abschreibung (AfA) und Finanzierungskosten oft der zu versteuernde Gewinn kleinhalten, aber gerade bei positivem Cashflow solltest du einplanen, dass ein Teil davon ans Finanzamt geht. Ein steuerneutraler oder steuerlich negativer Cashflow (wenn z. B. AfA und Zinsen den Gewinn drücken) kann manchmal vorteilhaft sein, sollte aber nicht primäres Ziel sein. Wichtig ist: Brutto-Cashflow ist nicht gleich Netto-Cashflow nach Steuern.
Nur eine Kennzahl betrachten: Einige Einsteiger versteifen sich entweder nur auf die Rendite („Hauptsache 5 %+ Rendite, Cashflow egal“) oder nur auf den Cashflow („Hauptsache monatlich kein Minus, Rendite egal“). Beide Ansätze greifen zu kurz. Eine Immobilie, die sich zwar selbst trägt (neutraler Cashflow), aber nur 2 % Rendite abwirft, ist wahrscheinlich kein guter Deal für ein Rendite-Immobilieninvestment. Umgekehrt kann eine 7 %-Rendite-Immobilie mit hohem negativen Cashflow riskant sein, wenn du die monatlichen Verluste nicht lange stemmen kannst. Schau immer ganzheitlich auf den Deal.

Wenn du diese Fehler vermeidest und sorgfältig deine Mietrendite berechnen sowie den Cashflow kalkulierst, bist du vielen anderen Einsteigern schon einen Schritt voraus. Nimm dir die Zeit für eine gründliche Kalkulation (Nettorechnung) – es geht um viel Geld, und Zahlen lügen nicht.

Beispiel: Berechnung von Mietrendite und Cashflow einer 70 m² Wohnung

Schauen wir uns zur Veranschaulichung ein Beispiel an. Stell dir eine Eigentumswohnung mit 70 m² vor, gelegen in einer durchschnittlichen Stadt im DACH-Raum. Die Zahlen wählen wir so, dass sie realistisch, aber vereinfacht sind:

Kaufpreis (inkl. Renovierungskosten): 300.000 €
Kaufnebenkosten (Steuer, Notar, Makler ~10 %): 30.000 €
Gesamtinvestition: 330.000 €
Monatliche Kaltmiete: 1.000 € (entspricht ~14,30 € pro m², realistisch für viele Städte)
Jährliche Kaltmiete: 12.000 €

1. Bruttomietrendite: Die jährliche Miete (12.000 €) ins Verhältnis zum Kaufpreis (300.000 €) ergibt 12.000 / 300.000 × 100 = 4 %. Die Bruttorendite dieser Wohnung liegt also bei 4 %. Das heißt, vor Kosten würde sich der Kaufpreis in 25 Jahren durch Mieteinnahmen amortisieren (1/0,04 = 25, entspricht einem Kaufpreisfaktor von 25). 4 % brutto ist in vielen Regionen ein mittelmäßiger bis ordentlicher Wert – kein Top-Schnäppchen, aber auch kein Totalausfall.

2. Nettomietrendite: Jetzt ziehen wir laufende Kosten ab. Nehmen wir an, pro Jahr fallen an nicht umlagefähigen Kosten an: Hausgeld (Wartung, Instandhaltung, Verwaltungsumlage etc.) 1.800 € (monatlich 150 €) und zusätzlich kalkulieren wir 600 € für jährliche Instandhaltung/Rücklagen (kleinere Reparaturen, Rücklage für spätere Renovierungen). Insgesamt sind das 2.400 € Kosten pro Jahr, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Die Nettomieteinnahmen betragen somit 12.000 € – 2.400 € = 9.600 € pro Jahr. Diesen Betrag setzen wir ins Verhältnis zur Gesamtinvestition von 330.000 € (Kaufpreis + Nebenkosten). Rechnung: 9.600 / 330.000 × 100 ≈ 2,9 %. Die Nettomietrendite liegt hier also rund bei 2,9 %. Das ist deutlich weniger als die 4 % brutto, aber realistischer. ~3 % netto bewegt sich am unteren Ende dessen, was langfristig lohnend ist – je nach Markt könnte das gerade noch okay sein, aber nicht besonders üppig. Vielleicht lässt sich durch Optimierungen (etwa Mietanpassung nach Modernisierung) noch mehr herausholen.

3. Cashflow berechnen: Kommen wir zum Cashflow der Immobilie. Dazu betrachten wir die Finanzierung. Angenommen, du finanzierst 80 % des Kaufpreises (240.000 €) über ein Darlehen und bringst 60.000 € Eigenkapital ein (die Nebenkosten und ein Teil des Kaufpreises). Der Kredit über 240.000 € hat einen Zinssatz von 3 % p.a. und eine anfängliche Tilgung von 2 % p.a. (üblich in der aktuellen Zinslage). Deine jährliche Zinszahlung wären ca. 7.200 € (3 % von 240k) zu Beginn, und die jährliche Tilgung 4.800 € (2 % von 240k). Zusammen entspricht das einer jährlichen Kreditrate von 12.000 €, also 1.000 € pro Monat.

Nun stellen wir die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber:

Monatliche Einnahmen: 1.000 € Kaltmiete.
Monatliche Ausgaben: 1.000 € Kreditrate (Zins+Tilgung) + 150 € nicht umlagefähiges Hausgeld (Instandhaltung etc.) + 50 € Versicherung/Grundsteuer (angenommen) = 1.200 € insgesamt.

Damit ergibt sich ein monatlicher Cashflow von –200 €. Oha, die Wohnung hätte in dieser Konstellation einen negativen Cashflow von 200 € pro Monat – du müsstest also jeden Monat Geld zuschießen, obwohl die Bruttorendite 4 % beträgt. Woran liegt das? Hauptsächlich daran, dass die Finanzierungskosten hoch sind und die Nettorendite (2,9 %) niedriger als der Effektivzins des Darlehens. Um mit diesem Objekt einen neutralen Cashflow zu erreichen, müsstest du entweder die Miete erhöhen (was oft nicht sofort machbar ist) oder mehr Eigenkapital einbringen bzw. günstiger finanzieren, sodass die monatliche Rate sinkt.

Nehmen wir an, du hättest 50 % Eigenkapital eingebracht und nur 150.000 € Kredit aufgenommen. Dann würde die monatliche Zins+Tilgungsrate etwa 625 € betragen (3 % Zins + 2 % Tilgung auf 150k ≈ 625 €). Zusammen mit den 200 € sonstigen Kosten wärst du bei ca. 825 € Ausgaben. Mit 1.000 € Einnahmen ergäbe sich ein positiver Cashflow von +175 € monatlich. Dieses kleine Gedankenexperiment zeigt: Cashflow hängt stark von deiner Finanzierungsstrategie ab, während die Mietrendite vom Objekt selbst bestimmt wird.

Zusammenfassung des Beispiels: Die 70 m²-Wohnung bringt ~4 % Bruttorendite und ~2,9 % Nettorendite. Voll finanziert mit üblichen Konditionen wäre der Cashflow leicht negativ, teilfinanziert (mit mehr Eigenkapital) könnte er positiv sein. Anhand dieses Beispiels siehst du, wie wichtig es ist, beide Kennzahlen im Blick zu haben: Die Rendite verrät dir, ob der Kaufpreis zur Miete passt, der Cashflow zeigt dir, ob du dir das Objekt laufend leisten kannst und wie es deine Finanzplanung beeinflusst.

Warum sowohl Mietrendite als auch Cashflow wichtig sind

Mietrendite und Cashflow sind wie zwei Seiten einer Medaille – beide sind für ein erfolgreiches Immobilieninvestment unverzichtbar. Hier nochmal in Kürze, warum du beide Kennzahlen brauchst:

Mietrendite: Sie ist der Schlüssel, um die wirtschaftliche Attraktivität eines Deals einzuschätzen. Eine gute Rendite bedeutet, dass der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete steht. Die Rendite hilft dir, verschiedene Investmentmöglichkeiten miteinander zu vergleichen (Vergleichbarkeit). Gerade wenn du mehrere Angebote prüfst, kannst du mit der Rendite schnell eine Ersteinschätzung treffen, welches Objekt potentiell besser rentiert. Langfristig ist eine auskömmliche Rendite nötig, damit sich dein Investment lohnt – sie beeinflusst auch die Eigenkapitalrendite (also was dein eingesetztes Geld für dich „arbeitet“). Ein Deal mit sehr niedriger Rendite kann bedeuten, dass du auf Wertsteigerung spekulierst oder andere Vorteile (Lagequalität) im Blick hast – aber rein finanziell betrachtet wäre dein Geld woanders vielleicht besser angelegt. Kurz: Die Mietrendite ist dein Kompass, ob ein Kaufpreis angemessen ist oder ob die Gefahr einer Überrendite (zu teuer eingekauft) besteht.
Cashflow: Er betrifft deine finanzielle Gesundheit im Alltag und die Tragfähigkeit des Investments. Ein positiver oder zumindest neutraler Cashflow stellt sicher, dass du nicht jeden Monat draufzahlen musst. Das macht dich unabhängiger von Marktschwankungen und gibt dir Sicherheit. Sollte mal etwas Unvorhergesehenes passieren (Mieter zahlt spät, Reparatur, Zinsanstieg nach Zinsbindung etc.), stehst du mit einem positiven Cashflow besser da. Zudem erlaubt dir ein guter Cashflow, Rücklagen zu bilden (für Reparaturen oder für weitere Investments) und verbessert deine Kreditwürdigkeit für neue Finanzierungen. Selbst wenn dein Hauptziel die Wertsteigerung der Immobilie ist, darfst du den laufenden Cashflow nicht außer Acht lassen – er entscheidet, ob du die Immobilie halten kannst, bis sich die Wertsteigerung realisiert. Viele Immobilienkrisen entstehen, weil Investoren zwar theoretisch profitable Objekte hatten, aber der negative Cashflow sie in Zahlungsschwierigkeiten brachte.

Beide Kennzahlen zusammen betrachten: Für eine fundierte Kaufentscheidung reicht es nicht, nur auf eine Zahl zu schauen. Die Mietrendite hilft dir, das Investment objektiv zu bewerten und nicht aus dem Bauch heraus oder emotional zu kaufen. Der Cashflow hilft dir, realistisch zu planen, wie sich das Investment in deinen finanziellen Alltag einfügt. Idealerweise suchst du nach einer Immobilie mit solider Rendite und positivem (oder zumindest neutralem) Cashflow. Solche Gelegenheiten sind natürlich begehrt. Je nach Marktphase musst du hier Kompromisse machen und deine Strategie anpassen: In Niedrigzinsphasen waren sogar 3 % Rendite-Objekte oft cashflow-neutral finanzierbar; in Hochzinsphasen können selbst 5 % Rendite-Objekte einen negativen Cashflow haben, wenn man hoch hebelt (viel Kredit).

Als Einsteiger gilt die Faustregel: Kaufe kein Objekt, dessen Zahlen du nicht komplett durchdrungen hast. Berechne Nettomietrendite und Cashflow im Detail, spiele Szenarien durch (Was passiert bei Zinsanstieg? Was, wenn die Miete mal 3 Monate ausfällt? etc.). So triffst du deutlich sicherere Entscheidungen. Und bedenke: Beide Kennzahlen lassen sich durch Maßnahmen verbessern – z. B. Steigerung der Miete (Rendite rauf, Cashflow rauf) oder Optimierung der Finanzierung (Cashflow verbessern, Rendite bleibt gleich) – aber du musst erst wissen, wo du stehst.

Immobilien-Analyse leicht gemacht mit Tools wie Immoklar (Optional)

Vielleicht fragst du dich: „Muss ich jetzt jedes Mal Excel-Tabellen wälzen, um Rendite und Cashflow zu berechnen?“ – Zum Glück nein. Es gibt heute moderne Tools und Apps speziell für Immobilieninvestoren, die dir viel Rechenarbeit abnehmen. Ein Beispiel dafür ist immoklar.com – ein Tool aus dem DACH-Raum, das dir hilft, eine potenzielle Immobilie wie ein Profi zu analysieren.

Mit Immoklar kannst du alle relevanten Daten deiner Immobilie eingeben und erhältst sofort detaillierte Einblicke in Rendite, Cashflow und sogar die langfristige Wertentwicklung deines Investments. Die Software übernimmt die komplexen Berechnungen im Hintergrund. Du bekommst ein übersichtliches Dashboard all deiner Objekte, kannst verschiedene Szenarien durchspielen und siehst auf einen Blick, ob sich der Kauf lohnt und wie du dein Investment optimieren kannst. Insbesondere kannst du damit bequem den operativen Cashflow, den benötigten Eigenkapitaleinsatz, verschiedene Renditekennzahlen und Finanzierungsverläufe simulieren.

Stell dir vor, du variierst die Tilgung oder spielst mit verschiedenen Zinssätzen – Immoklar zeigt dir sofort, wie sich das auf deinen Cashflow auswirkt. Das Tool macht die Finanzplanung leicht und bewahrt dich vor Rechenfehlern. Darüber hinaus bieten solche Plattformen oft Features wie Checklisten für Besichtigungen oder PDF-Reports für Bankgespräche, sodass du bestens vorbereitet bist. Gerade für Einsteiger, die noch kein eigenes Excel-Model entwickelt haben, sind solche digitalen Helfer ideal, um schnell und fehlerfrei Mietrendite zu berechnen, eine Nettorechnung der Wohnung anzustellen und den zu erwartenden Cashflow der Immobilie abzuschätzen.

Natürlich kannst (und sollst) du die Prinzipien auch von Hand verstehen und berechnen können – nur so erkennst du die Zusammenhänge. Aber Tools vereinfachen die Analyse enorm und sorgen dafür, dass du nichts vergisst. So kannst du fundierte Entscheidungen treffen, ohne Mathe-Genie sein zu müssen.

Fazit

Für angehende Immobilieninvestoren im DACH-Raum führt kein Weg daran vorbei, sich mit Mietrendite und Cashflow auseinanderzusetzen. Die Mietrendite (brutto und netto) zeigt dir, wie rentabel ein Objekt im Verhältnis zum Preis ist, während der Cashflow dir verrät, ob und wie die Immobilie sich monatlich trägt. Beide Kennzahlen haben ihre Berechtigung: Die Rendite ist der strategische Performance-Indikator, der Cashflow der operative Liquiditäts-Check. Nur wenn du beide im Blick hast, kannst du das volle Bild eines Investments beurteilen.

Vermeide die häufigsten Fehler, indem du realistisch rechnest (Stichwort Nettorechnung statt Schönfärberei) und sowohl Chancen als auch Risiken einkalkulierst. Nutze gerne Hilfsmittel wie Excel oder spezialisierte Tools wie immoklar.com, um verschiedene Szenarien durchzuspielen und Sicherheit zu gewinnen.

Am Ende des Tages geht es darum, informierte Entscheidungen zu treffen: Eine Immobilie soll für dich arbeiten und Vermögen aufbauen – und dafür musst du ihre Zahlen verstehen. Mit dem Wissen über Mietrendite vs. Cashflow bist du nun gut gerüstet, um Angebote zu bewerten, renditestarke und finanzierbare Objekte herauszufiltern und dein erstes Immobilieninvestment erfolgreich anzugehen. Viel Erfolg dabei!